Transformar un local comercial en vivienda

Hoy os hablaré sobre algo que se ha puesto mucho de moda últimamente: Tiendas que pasan a ser viviendas.

¿Es la transformación de local en vivienda algo que se ha inventado ahora? Qué va

Empezó a realizarse en los ’50 en Nueva York, en los barrios más obreros.

Al ser oficinas o despachos en zonas industriales, el alquiler era mucho más económico que el de una vivienda completa. Por eso artistas y estudiantes empezaron a darse cuenta de este filón. Gente con poco dinero que necesitaban grandes espacios.

En los comienzos de este hábito, no sólo lo usaban como vivienda si no como espacio de trabajo. Esta combinación fue bautizada por lo que hoy llamamos ‘loft’.

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En España es una práctica habitual pero lo que mucha gente no sabe es que actualmente es ilegal, ya que las viviendas deben ir acreditadas con una cédula de habitabilidad.

 

Cómo hacer que un local sea una vivienda legalmente

 

Depende de cada comunidad, así que debemos ir al ayuntamiento y preguntar los trámites necesarios para hacerlo cumpliendo la normativa vigente.

Teóricamente sería como construir un inmueble nuevo por lo que realizamos la obra necesaria solicitando las licencias pertinentes, y al acabarlas pedir una licencia de primera ocupación. Como todo buen proyecto debe ser llevado por una empresa de reformas de locales y un arquitecto con experiencia.

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¿Qué nos puede impedir conseguir esa transformación?

La vivienda debe cumplir el Código Técnico de la Edificación y las leyes urbanísticas del ayto.

Algunas limitaciones suelen ser la limitación por hectárea superada, que no permite más de un determinado número de inmuebles habitables por hectárea.

No se podrá convertir el local en vivienda si en el momento de construcción del edificio se alcanzó ese número o en el momento ya se ha alcanzado.

Otro problema habitual suele ser que no se cumple algún apartado del CTE como los de Accesibilidad y Salubridad.

También puede ser que los vecinos no lo permitan. En las reformas de un edificio de un local, debe estar aprobada en junta de vecinos y deben también tener a su disposición el proyecto de reforma, y puede que encuentre algún problema en el mismo.

No todos los locales comerciales pueden reformarse para convertirse en vivienda. Hay cosas que las leyes no mencionan pero estéticamente se ve que lo imposibilitan como el espacio disponible, que no tiene iluminación o ventilación… debemos asegurarnos que un arquitecto revise el proyecto y que de el visto bueno a nuestro ‘loft’.

 

No es una broma, se puede invertir en el ladrillo desde 100€ con una rentabilidad del 8%

Ahora todos los bolsillos pueden invertir en el sector inmobiliario. Desde 100 euros. No es una broma ni una estafa, todos podemos comprar pisos o locales mediante el llamado crowdfunding inmobiliario, que ha llegado a España de la mano de la marca Housers.

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Su director general Tono Brusola nos explica cómo con esta iniciativa empresarial quieren hacer posible a todo el público comprar viviendas o locales comerciales con una pequeña inversión que puede llegar a ser muy rentable sin dejar de ser segura.

Housers es la primera empresa de ‘crowdfunding’ inmobiliario con la que podemos comprar inmuebles mediante Internet con una inversión segura que antes sólo era alcanzable para unos pocos, o para los que realmente tenían el dinero o para los que se endeudaban. Ahora es posible para todos.

El funcionamiento para por ejemplo, hacerse con un local comercial es muy sencillo. Entramos a la web de Housers, elegimos el inmueble que nos parece más interesante, esté reformado o no, y compramos una parte. Es decir, una participación.

Ahora llega lo interesante. ¿Cómo obtenemos rentabilidad?

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Pues bien, en el caso de un local comercial, muchas veces necesita una reforma. Después de que la hayan realizado la reforma del local y empiece a funcionar, podemos obtener ingresos de dos formas:

-Si el local se ha alquilado, del alquiler.

-Si se ha vendido, una vez realizada la venta del local, lo cuál suele tardar más.

El director general destaca que aunque tarde más el objetivo siempre es vender el inmueble, ya que según las cifras que aporta se suele sacar un 35% de rendimiento al valor inicialmente invertido.

Asegura que en el caso del alquiler, siempre contando con que el local esté rehabilitado y listo para operar, las cifras de rentabilidad suelen ser entre un 6 y un 8%. Aclara que antes de participar en la compra de un inmueble se detallan todos los gastos mensuales, coste de la obra, etcétera.

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El director señala que simplifica muchísimo y da la oportunidad a muchas personas que no han participado nunca en la inversión de una vivienda o un local comercial. Ellos se encargan de todo, del lavado de cara del local, de seleccionar el inmueble y la empresa que realizará la reforma… el inversor sólo debe ser eso, inversor.

El director nos indica que las rentabilidades para la inversión de un local suelen ser superiores al 5%, lo cual en cualquier caso es mayor a los que están dando los bancos y levemente superior a los fondos de inversión, que tienen más riesgo.

Todo depende del sector inmobiliario pero el peligro es menor. Además la crisis está amainando y los locales comerciales funcionan mucho mejor.

 

Para los que en cambio se estén planteando invertir en una vivienda, indican que aunque los pisos seguirán cayendo, se podrá sacar rentabilidad gracias al alquiler.

Un buen elemento para sacar rentabilidad del inmueble gracias a esta plataforma, es elegirlos en barrios donde haya alta demanda como casi todos los de Madrid. Eso nos garantiza que siempre esté ocupado incluso haya varias personas interesado.

La plataforma Housers presume de que algunos de sus inmuebles han sido alquilados en menos de 24 h. Para total seguridad del inversor al inquilino se le pide un colchón por si hay que hacer reparaciones, aval y seguro de alquiler.

Para total garantía y seguridad de los inversores el 80% del importe del proyecto incluida la reforma del local se financia mediante un banco con una hipoteca bancaria.

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Para que todas las inversiones sean serias, se pide al cliente que mantenga la inversión hasta lograr la venta del inmueble, que es el objetivo principal que buscan desde Housers. Aunque están valorando la opción de que a partir del mes que viene el inversor pueda vender su participación a otro.

También están valorando que los inversores puedan participar con empresas en la rehabilitación de edificios o construcción y en la reforma de pisos. Donde el inversor aporta el dinero sólo para el proyecto.

Aquí podemos ver un vídeo más detallado de cómo funciona Housers:

Desde la plataforma recalcan que el crowfunding es el futuro y una gran oportunidad para que el público que no puede llegar hasta tipo de inversiones por sí sólo, puedan tener una cartera interesante. Se consideran así mismos una mezcla entre empresa de reformas e inmobiliaria 2.0.

 

Criterios para elegir y reformar un local

Hay muchos puntos que debemos tener en cuenta antes de elegir un local comercial. La reforma y si nos merece la pena hacerla, cómo no pasarnos con los gastos, etc… hoy lo veremos en este artículo.

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La gente no lo valora suficiente pero es imprescindible un diseño e interiorismo de calidad para nuestro local y es algo determinante a la hora de vender el producto.

           

A continuación veremos algunos de los puntos básicos antes de elegir un local:

 

La propia elección del local:

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¿Es viable el inmueble para la actividad que vamos a desarrollar?

Cuando lo elijamos podemos encontrarnos con varios tipos de locales:

 

-Local catalogado: Cuando está en el casco antiguo o un edificio con alto valor arquitectónico, hay ciertos elementos que no se pueden reformar, los plazos de obra son más largos y todo lleva una rigurosa supervisión.

 

 

-Local sin potencia energética, o insuficiente: Cuando no llega o la que llega no nos es suficiente, tenemos que solicitar a la compañía energética que hemos elegido, lo cual suele ser bastante costoso y como mayor problema es que el plazo suele ser muy largo.

 

-Local sin ventilación: En un bajo comercial a pie de calle renovar el aire es algo imprescindible. Si no podemos implementar una máquina de ventilación para que el aire sea recogido y expulsado, es imposible que podamos dar una actividad de cara al público.

-Local que no se puede adaptar a la normativa vigente de accesibilidad: Depende de cada ayto., pero si el local sobrepasa unos metros cuadrados el local debe seguir unas normas de accesibilidad para minusválidos.

-Local sin altura: Cada actividad comercial requiere una altura, si el local tiene menos de 2,7 metros tenemos que consultar las leyes vigentes a ver si se podría realizar nuestra actividad.

-Local en zona con licencias no permitidas: En ciertas áreas de la ciudad no permiten ciertas actividades. Debemos consultar al ayuntamiento si podríamos tener problemas con nuestro negocio en ese lugar en el que queremos reformar y abrir.

-Protocolo contra incendios: Todos los locales, da igual la actividad que se realice en ellos, deben tener un mínimo protocolo contra incendios.

-Comunidad de vecinos: Según la ley todos los vecinos tienen el derecho de bienestar y que no tengan molestias en su vivienda. La introducción de una nueva actividad económica en un edificio debe contar con la aprobación en junta de la comunidad de vecinos.

 

Cómo debe ser el local comercial:

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Una vez que hayamos dado con el local adecuado y que ya nos imaginemos nuestro negocio en él, hay cosas que debemos elegir correctamente para su éxito.

La imagen exterior e interior debe proyectar la personalidad del negocio. Lograr la venta de un producto depende en gran parte del entorno donde se comercializa.

Debemos crear una buena marca y una imagen corporativa única para hacernos con un nicho de mercado. Además si es una tienda todas las zonas deben estar perfectamente integradas.

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Cuando decoremos y diseñemos el local, la homogeneidad es imprescindible, sin que unas zonas sean más llamativas que otras.

Para el éxito total del negocio debemos tener claro de que el producto debe ser accesible, con un precio adecuado pero sin parecer una baratija y que entre por los ojos a primera vista.

Además debemos darnos cuenta de que el local haya funcionado. Si previamente tenía clientes y no se habían esforzado demasiado ni en la reforma ni en la decoración entonces efectivamente no funciona.

Un buen ambiente con una temperatura adecuada, sin humedad, hilo musical y elementos atractivos.

 

No hacer mucha obra es la clave

 

Cuando cogemos una tienda el coste total de la obra frena las ideas que tenemos y que seguramente nos llevarían al éxito. Pero también debemos valorar si es posible hasta cierto punto hacer esos cambios sin hacer obra, que puede causar gran perjuicio económico no sólo por la obra si no por la paralización del negocio.

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En algún caso necesitamos hacer obra mayor porque hay que renovar las partes más caras como los falsos techos, el aire acondicionado, el suelo, los muebles… todos los trabajos que impliquen a una empresa de reformas locales Madrid.

 

Hay algunas cosas que pueden hacer un gran cambio positivo en el negocio y no requieren obra, como cambiar el escaparate, el rótulo, y la fachada exterior. Suelen ser elementos que logran un fuerte impacto visual y un buen cambio logra captar la atención de la gente.

Debe ser atractivo y mostrar los productos más vendidos, y ser adecuado a su marca.

En el interior del local tenemos que colocar imágenes de calidad aprovechando todos los m2 disponibles para mostrar bien el producto que más queremos vender.

En los sitios donde no se puede como las paredes ocultas y las columnas, debemos reforzar la imagen de nuestra empresa. Si podemos incluir algunas televisiones o pizarras mejor, ya que captan la atención y marcan la diferencia.

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La pintura del local por supuesto debe seguir la línea corporativa de nuestra marca. Podemos jugar con la luz para contrastar algún detalle y adecuar el ambiente a nuestro producto.

Muchas veces el local tiene potencial pero no se sabe aprovechar al no adecuarlo al producto y una reforma adecuada consigue exprimirlo al máximo. Unos cambios correctos resaltan nuestra imagen y regeneran la imagen de la tienda.

Cómo afrontar una obra mayor de un local comercial sin sustos:

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Si, aunque no queramos, tenemos que realizar obra mayor tenemos que mentalizarnos para realizarlas sin sustos.

 

‘Prevenir es curar’ dice un valioso refrán, por eso debemos prever cualquier problema que nos puede suceder en cualquier fase de la reforma.

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Antes de nada debemos contar con los planos del local, que deben haber sido hechos mediante la medición real del mismo. Con ellos tendremos una primera impresión muy buena con las necesidades de reforma, qué distribución podemos hacer, etc…

Además podemos prevenir cualquier incompatibilidad con la normativa vigente.

Si necesitáramos hacer reforma podremos estimar el presupuesto y los plazos a los que nos podríamos enfrentar.

Si no hay ningún problema técnico para renunciar al local y volver a la engorrosa tarea de elegir otro, debemos hacer llegar este plano a una empresa de reformas con experiencia junto con una memoria de trabajo si está disponible.

Así, después de hacer una visita al local, podrán darnos un presupuesto detallado y encargar las licencias correspondientes de obra.

A la hora de elegir la empresa de reformas adecuada, lo suyo es pedir antes presupuesto a 3 o 4 empresas antes de decidirnos por una u otra.

Si hemos seguido estos pasos lograremos que la reforma y apertura de nuestro local comercial sea un éxito y en los plazos previstos.

Es muy importante elegir como siempre como en todos los sectores profesionales con experiencia demostrable.

Claves para el éxito en la reforma de un local

Cuando comencemos con la reforma de nuestro nuevo negocio o vayamos a abrir uno y acabemos de coger el local comercial, debemos analizar cuidadosamente las claves del futuro éxito o el fracaso que nos haga cerrar.

Cada actividad tiene sus gastos y sus beneficios. Como gastos podemos tener el personal, mobiliario o instalaciones… tenemos ciertos puntos comunes en cualquier actividad de cara al público.
Cuando reformemos nuestro local comercial debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

-Personalidad de nuestra marca

Debemos crear una marca única gracias a una buena identidad corporativa. El mercado en cualquier sector es cada día más competitivo, por eso debemos diferenciarnos positivamente de los demás.

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Conocer bien nuestro negocio y nuestro producto pueden permitirnos mostrar lo mejor del mismo y proyectarlo en la reforma del mismo. Debemos hacer un buen proyecto de reforma con una empresa de reformas adecuada y un interiorista también suele ser necesario, que nos proporcionará un punto de vista con experiencia, y nos hará estar más cerca del éxito de nuestro negocio que tanto buscamos.

-Captación de clientes para nuestro negocio

Al fin y al cabo lo que queremos es clientes y vender mucho. Por eso la fachada del negocio debe ser llamativa y hacer que la gente quiera entrar.
Hay dos formas principales de conseguirlo:

Eliminar el escaparate. Puro cristal, es decir, sin escaparate. Al más puro estilo tiendas Apple.

La estrategia opuesta es hacer una fachada muy llamativa y lujosa que apenas permita ver el interior, y que nos ‘obligue’ a entrar para ver qué se esconde detrás de esa llamativa fachada.

La calidad marca la diferencia

El ambiente de nuestro negocio debe proyectar calidad y diferencia. No tiene porqué hacernos gastar muchísimo dinero en nuestra reforma con acabados y muebles muy caros. Pero sí debemos crear un interior único y con personalidad.
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Elegir una buena iluminación que destaquen lo mejor de los colores y el mobiliario que hayamos elegido es imprescindible, por eso debe ser un punto en el que debemos prestar atención en la obra.
Empresa de reformas profesional
Como en todo, algo que no es llevado con pasión, ganas y profesionalidad nunca funcionará. Puede arrancar con fuerza pero tarde o temprano fracasará.

Cuando realicemos las obras debemos elegir a profesionales con experiencia en las reformas que nos aconsejen adecuadamente y cumplan los plazos marcados.
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Esto garantizará que recuperemos nuestra inversión en menor tiempo y llevemos nuestro negocio con seguridad y en un ambiente adecuado.

La mayoría de los negocios fracasan antes de cumplir los dos años, por eso debemos medir bien todos los pasos en la rehabilitación de nuestro local para que nos dé éxito muchos años.

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Debemos emplear materiales de buena calidad sin excedernos en el precio, que duren a lo largo del tiempo y que tampoco requieran demasiado mantenimiento. Debe ir a juego un buen mobiliario, buena cartelería y expositores que aguanten unos cuántos años.

Con estos puntos imprescindibles lograremos que nuestro negocio tenga unos buenos cimientos para el éxito.